其次，是继续补充一些关于地产行业的思考的。

(相关资料图)

有人问到底怎么给万科估值？以港股万科企业为例，当前（2023年4月6日收盘）的市值是1432亿港币，按照当前的汇率（0.8756）换算，相当于大约1250亿人民币的市值，这个价格已经是按照破产的公司来估值了。

当然，说破产有点开玩笑。

实际上，当前就看你是相信万科未来仍然是桌上的玩家还是会被T出局，反正10万亿+的市场就摆在这里，现在的分歧是万科未来有没有能力上桌。

龙头集中已经是确定了的事情，后面的公司已经没有机会参与了，就看你相不相信前五的玩家里面有万科，只要你相信这个，那么怎么算都是便宜的。

因为万科这两年踏错了一些节奏，市场对万科的管理层不太信任。万科在坚决地转型，华润的商业地产是历史的积累，保利在坚决地加住开的杠杆，这玩意到底谁对，目前无法证伪。

市场更看重短期的利润，保利加杠杆，1-2年就会体现在报表上面，万科坚决缩表，那未来两年报表一定不好看。

至于更长期，以大A机构和散户的尿性，鬼才关注这个。

万科布局经营业务，是一个超级漫长的过程，和住开业务1-2年就会体现在报表上面不同，这东西产生价值非常缓慢，但是接近于永续性，因此如果万科的经营业务未来逐渐开始稳定地贡献利润的话，那么这块的资产就需要重新估值。

补充这些。

$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$$招商蛇口(SZ001979)$#李蓓称地产存在“十年一遇级别”机会#@今日话题

原创首发 | 菜头日记（ID: CT600519)

作者 | 菜头